De casa nova

Novo ou usado? Por que os condomínios estão tão caros? Vale a pena gastar com reforma?Pronto. Você resolveu mudar de casa por necessidade ou possibilidade. Não importa. No momento seguinte, uma enxurrada de questões é despejada em sua cabeça. Pudera. Um imóvel simboliza mais que conforto e segurança. Evidencia uma escolha de vida e refl ete nossa relação com a cidade em que moramos. Por isso, esse momento é tão especial e, apesar de difícil, não pode se transformar em sofrimento. Sendo assim, preparamos estes “classifi cados”, que anunciam soluções ou, ao menos, abrem discussões sobre as principais dúvidas que uma pessoa em busca de um lar pode ter. Leia e faça as suas próprias escolhas.

Como procurar Comece ainda sem sair de casa, com um computador conectado à internet à sua frente. Os classificados online são uma boa medida da oferta e dos valores do que se vende por aí. Você pode fazer a busca de acordo com o tipo de imóvel (casa ou apartamento), metragem, preço e região. Além de informações, na maioria dos casos é possível ver fotos dos imóveis e já eliminar de cara os indesejáveis e não perder tempo com visitas.

“Cerca de 80% das pessoas que procuram imóveis hoje antes fazem buscas na internet. Não há mais condições de você sair procurando imóveis em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, que têm trânsito caótico”, diz Eduardo Schaeffer, gerente comercial do portal Zap, um dos maiores classifi cados online do país.

Quem já passou pelo (prazeroso) perrengue de buscar um novo lar sempre dá dicas preciosas. Uma delas é: selecione os bairros e as ruas com os quais você simpatiza e tire um dia (ou vários) para bater perna em busca de placas de “vende-se” nos locais que o agradam ou perguntando nas portarias dos edifícios se há apartamentos disponíveis. Paralelamente, você pode contar com o auxílio de corretores. É importante você dar o maior número de detalhes sobre o que deseja para que nem você nem o profi ssional percam tempo e energia.

Localizacão Rezam os especalistas que há dois fatores iniciais que determinam a escolha de um imóvel: preço e localização. Um lugar com boa infraestrutura de escolas, farmácias, mercados, espaços de lazer e fácil acesso (não só de carro como também de transporte público). Melhor ainda se a escola for aquela em que seu filho já estuda ou se o escritório a dez minutos a pé for o seu. “É importante estar perto de onde você faz sua vida. Assim, terá um tempo menor de deslocamento entre casa, trabalho e escola”, diz José Eduardo Cazarin, proprietário da corretora Axpe, que comercializa imóveis diferenciados em São Paulo.

Se você prefere morar em um lugar afastado, tranquilo, sem comércio ou serviço e pagar com o tempo no trânsito, a escolha é legítima. A principal pergunta a ser feita é: que estilo de vida quer ter?

Casa x apartamento Essa é uma questão de preferência, mas há fatores práticos que podem influenciar a escolha. “A pessoa que procura um apartamento, em geral, busca segurança e comodidade, pois a casa demanda mais manutenção e, no apartamento, isso fica por conta do condomínio”, afirma João Teodoro da Silva, presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

Para pessoas que viajam muito, como o João Teodoro, o apartamento pode ser uma opção mais prática. Porém, muitas vezes, acaba saindo caro devido aos altos valores do condomínio.

Mas os cuidados com segurança e ajardinamento numa casa também geram custos. “É ilusão achar que morando em casa não se paga condomínio. A não ser que seja um sobrado minúsculo, em que não há nada para fazer”, diz João Teodoro. Se por um lado o trabalho pode ser maior, por outro há as compensações. “Quanto a ser prazeroso, se a pessoa gosta de liberdade, ação e cuidar do jardim, obviamente a casa é mais atraente”, diz João Teodoro. Também entra nessa balança o costume. Quem cresceu morando em casa tende a lidar melhor com os percalços que ela pode oferecer e a valorizar como ninguém os seus prazeres.

Novos A primeira vantagem do novo é óbvia: está pronto para morar. “Normalmente, quando o apartamento fica pronto, há uma vistoria e, ao pegar as chaves, o proprietário acompanha uma segunda revisão. Se houver alguma falha, como uma cerâmica ou um batente lascados, já se providencia o ajuste”, diz a arquiteta e perita em avaliação de imóveis Ana Maria Cooke.

A grande desvantagem dos apartamentos novos se deve às metragens pequenas e aos cômodos apertados. “No passado, os imóveis privilegiavam o espaço interno. Hoje, é o contrário. Nos apartamentos, as áreas privativas chegam a ter um terço da área total”, diz João Teodoro.

O grande filão do mercado imobiliário atualmente são os chamados condomínios- clubes. Trata-se de edifícios com média de 200 apartamentos construídos em áreas com pelo menos 8 mil m2 localizadas em regiões menos centrais e com pelo menos 30 itens de lazer – chegam a incluir lanhouses, espaço zens e garage band (estúdio acústico para bandas “de garagem”). “Esse estilo virou um boom, um grande negócio. Quando lançaram os condomínios-clubes em São Paulo, em 2005, eram vendidos 600 apartamentos num fi m de semana”, diz Angélica Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios, a maior administradora de condomínios do estado de São Paulo.

Para quem tem crianças ou adolescentes em casa, pode ser uma alternativa, afi nal há quase um parque de diversões ao alcance do elevador. Mas, onde mora a vantagem, também vive o perigo: deixar seu filho vivendo em um castelinho de ilusão. “É característico do condomínio fechado a ideia de buscar uma ilha, de se afastar do que é mais interessante, que é a cidade, a urbe, um lugar de troca. Talvez o equívoco do condomínio resida nessa ideia de autossufi ciência. Ele tem que criar dependência com a cidade”, diz Álvaro Puntoni, arquiteto e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.

Integrar-se harmoniosamente à cidade é o que almeja um ainda tímido movimento de incorporadoras que constroem edifícios para um público bem segmentado: pessoas que valorizam a vivência urbana preferem morar em edifícios mais baixos, com poucos apartamentos e sem muitos serviços, priorizando a vida no bairro, o respeito ao meio ambiente e a convivência humana.

“Um edifício não pertence apenas a seus moradores, mas à cidade e às pessoas que vivem e trabalham em seu entorno.” Esse é um dos princípios do Movimento Um, um grupo de empresas e profi ssionais da arquitetura e engenharia que está construindo seus primeiros cinco prédios na capital paulista. Os edifícios seguem a ideia da moradia tal qual antigamente, mas com uma arquitetura que represente nosso tempo e adaptações às necessidades atuais.

Uma das inovações encontradas nos edifícios do Movimento Um são as plantas flexíveis. Um mesmo prédio tem apartamentos com metragens diferentes e cada um deles tem diversas opções de planta. Pilares, vigas e prumadas de água são pensados para dar mobilidade. É possível mudar até a cozinha e os banheiros de lugar sem fazer grandes reformas estruturais. A ideia é ter apartamentos que acompanhem as fases de vida de seu dono. “Pessoas se casam, separam, têm filhos, vêm os filhos saírem de casa. O apartamento é efêmero”, diz José Eduardo Cazarin, que, além de proprietário da corretora Axpe, é um dos integrantes do movimento. O único porém são os preços, ainda salgados para muitas pessoas que compartilham dos valores reconhecíveis nesses imóveis.

Usados Um dos chamarizes de casas e apartamentos usados é justamente o preço. “Os imóveis com 15, 20 anos de uso custam de 20 a 40% menos do especiaque os novos”, afi rma João Teodoro da Silva. Porém podem precisar de reforma. “Um imóvel com 15 anos de idade já começa a ter problemas na parte hidráulica e elétrica”, explica João Teodoro. A parte elétrica, em geral, não está preparada para a voltagem e a quantidade de aparelhos que utilizamos hoje. “Os conduítes são finos, não têm espaço para passar mais de um fi o e aumentar o número de tomadas”, afirma o arquiteto e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo José Eduardo Lefèvre.

Quem não quer ter dor de cabeça deve trocar fios e tubulações antes mesmo da mudança. Para isso, reserve um bom orçamento. “Sempre é caro porque exige abrir parede e trocar encanamento e fi ação”, diz José Eduardo. Se você escolher um edifício com mais de 15 anos de idade para morar, cheque se já foram feitas atualizações na estrutura das áreas comuns. Do contrário, você pode reformar seu apê todinho e, ainda assim, ter problemas.

Apartamentos antigos, construídos há mais de 30 anos, costumam ter um segundo atrativo, além do preço: a amplitude. No entanto, a atenção com a parte estrutural deve ser redobrada. “Até os anos 60, 70, usavam-se tubulações de água de ferro galvanizado, que enferruja e apresenta problemas de vazamento e entupimento. O melhor é substituir por cobre ou plástico”, diz José Eduardo Lefèvre.

Nos imóveis anteriores aos anos 50, afirma José Eduardo, ainda se faziam esgotos de cimento amianto, que costuma dar problemas principalmente nos ramais internos do banheiro, ocasionando problemas de vazamento de um pavimento para outro. Até os anos 40, os fios elétricos eram revestidos de algodão, o que facilita os curtoscircuitos. Os apartamentos antigos costumam ter pés-direitos altos e quartos maiores, que dão a sensação de conforto e amplitude. Por outro lado, a maioria só tem um banheiro e, quando muito, um lavabo. “Banheiro é parte cara da construção. Talvez até mais que a cozinha”, diz José Eduardo.

Para reforma Quando o imóvel vale a reforma? “Depende muito da arquitetura existente. As pessoas devem consultar profi ssionais, como os arquitetos, que têm uma boa visão de espaço, funcionalidade, qualidade e estado da construção. Há plantas tão mal distribuídas que nem com uma reforma fi cam legais”, diz o arquiteto Olavo Oncken, de São Paulo, que tem entre suas especialidades o retrofit (retro, “do passado” em latim, e fit, “adequar” em inglês), a atualização de construções antigas com a adaptação tecnológica das instalações elétricas, hidráulicas e de equipamentos das áreas comuns, como o elevador.

Para o arquiteto Beto Faria, que já transformou casas com mais de 50 anos de idade em lofts sob medida para a vida contemporânea, é importante avaliar, além da localização e, por que não?, do charme do imóvel, a qualidade de seus materiais construtivos. Tijolos maciços e janelas de pura madeira, por exemplo, valem a pena ser recuperados.

Daí a saber quando a reforma é um bom investimento fi nanceiro são outros quinhentos. Primeiro, é difícil quantifi car assim, de primeira, o valor fi nal da empreitada. “Cada casa é um caso”, diz, brincando, Beto Faria. “Não há como calcular nem o preço médio por metro quadrado. Mas, se você fi - zer uma investigação dentro do imóvel com todos os profi ssionais que vão se envolver na reforma, conseguirá criar um planejamento e fi car dentro dele. O que acontecer de imprevisto não vai passar de 10 a 20% de cuscotato extra”, diz o arquiteto. Quando a reforma é bem feita, a valorização é praticamente certa. “Às vezes, não é questão de ganhar dinheiro, mas, quando você precisa vender, vende rápido e bem”, diz Olavo.

Reformar casas e apartamentos antigos também pode valer por questões que nada têm a ver com o dinheiro. “Você está aproveitando um imóvel que ainda é útil, não precisa ir ao chão, virar entulho”, diz Beto Faria. E a localização pode ser invejável. “Geralmente, os apartamentos antigos estão em áreas mais centrais, que já têm toda a infra- estrutura”, diz o arquiteto Alexandre Esteves, que comprou um apartamento de 1960 num bairro privilegiado de Santos, SP.

Condomínio A pergunta a fazer depois de saber o valor de venda do imóvel é o preço do condomínio. “Pergunte e cheque com o síndico ou a administradora. Não adianta confi ar na informação do corretor”, diz a arquiteta e perita em avaliação de imóveis Ana Maria Cooke, que recomenda o mesmo para saber o valor do IPTU.

Para não ter surpresas com os aumentos súbitos no valor do condomínio, siga a recomendação de Angélica Arbex. “Com a intermediação da imobiliária, peça ao síndico a previsão orçamentária, um documento que diz quanto será a cota condominial ao longo do ano, já prevendo reformas, e também um balancete para conhecer a taxa de inadimplência”, diz Angélica.

Ao contrário do que se possa pensar, o que faz o valor do condomínio ser alto ou baixo não são itens básicos de lazer, como churrasqueira e piscina, mas a quantidade de funcionários contratados. “Você ouve as pessoas falando ‘mas eu moro num prédio que não tem nada e pago 800 reais de condomínio’ sem saber que o que realmente pesa na conta é a folha de pagamento”, afi rma Angélica.

No caso dos condomínios-clubes, que têm zilhões de itens de lazer e necessitam de muitos funcionários para a manutenção, a taxa mensal acaba não sendo tão estratosférica por um fator que se aplica a qualquer edifício: “O condomínio é uma conta matemática simples, de somar e dividir. Quanto mais unidades, mais barato, porque tem mais gente para pagar as despesas”, diz Angélica.

Burocracia Quando adquirir um imóvel, calcule sobre o valor da compra mais entre 5 e 6% de custo com imposto e cartório. O Imposto de Transmissão de Bens e Serviços (ITBI) é cotado de acordo com o município. Em São Paulo, por exemplo, é de 2% sobre o valor do imóvel. Também, dependendo da localidade, paga-se mais cerca de 1,5% do valor da compra para o cartório que faz a escritura e mais 2% para o que a registra. Ou seja: um rombo na conta – se a compra for direta entre comprador e vendedor, vale contratar um advogado particular, que cobra, em média, de 800 a 1,2 mil reais para cuidar de todo o processo, que dura cerca de 30 dias.

E o que vem a ser essa burocracia, que tanto custa? “Normalmente, antes da transferência da escritura, é feito um contrato conhecido como compromisso de compra e venda, em que comprador e vendedor ajustam condições como preço, data de entrega e o que fica no imóvel, como boxe, armários de cozinha etc. Nesse contrato, também é fi xado um valor de entrada. O comprador paga um percentual do valor total até que o vendedor apresente a documentação do imóvel para ver se está tudo em ordem”, explica Luís Paulo Serpa, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Pádua Serpa e Advogados, de São Paulo.

A partir daí, se o comprador desistir, perderá o valor do sinal. Se o vendedor for quem der para trás, pagará ao comprador o valor do sinal em dobro. “É importante para o comprador que o sinal seja o menor possível, pois ele não sabe a situação da documentação”, diz Luís Paulo

E o que pode haver de errado? Para começar, débito de IPTU. O imóvel é a garantia da prefeitura para o pagamento dessa dívida. Por isso, a chamada certidão negativa de débito é pedida em todos os processos de compra e venda. No entanto, conforme explica o advogado Luís Paulo, se o vendedor tem dívidas (fi scais, trabalhistas ou mesmo deu um cheque sem fundo), seu patrimônio está em risco.

Se você comprar o apartamento de uma pessoa endividada, o sujeito ou a instituição a quem ele deve podem recorrer à Justiça. Resultado: você perde o imóvel e ainda precisa entrar num longo processo judicial para reaver o dinheiro. Sendo assim, é sensato contar com a consultoria de um advogado. Se a imobiliária oferece um, com custo incluído na corretagem, apenas cheque se ele fará o serviço completo para não correr o risco de ficar na rua. Afinal, depois de todo esse processo de escolha e compra de um novo lar, tudo o que você quer é comemorar.